GUÍA DEL COMPRADOR

Podríamos resumir los principales pasos de la siguiente manera, pero más adelante profundizaremos en los detalles de cada uno de ellos para que puedas comprender todos los aspectos del proceso.

1. OBTÉN TU NIE A TIEMPO
2. PRÉSTAMO PREAUTORIZADO SI FUERA NECESARIO
3. PIDE A UN AGENTE DE UNIKK HOME QUE TE MUESTRE LAS PROPIEDADES
4. RESERVA
5. CONTRATO PRIVADO / ARRAS
6. COMPLETACIÓN DE LA TRANSACCIÓN / ESCRITURA
7. AQUÍ ES DONDE CONTINÚA LA HISTORIA BAJO EL SOL

…VAMOS A PROFUNDIZAR

¡Atención! Puedes hacer una oferta por un apartamento y pagar el depósito / tarifa de reserva incluso si aún no tienes tu NIE.

Si deseas que las cosas vayan lo más fluidas posible desde el principio, obtén tu número de NIE español con suficiente antelación. El Número de Identificación de Extranjero (NIE) es un número de identificación emitido en España a extranjeros que operan en el país por razones económicas, profesionales o sociales. El NIE es un número de identificación utilizado en muchos contextos. Solicitar un NIE en la Costa del Sol es fácil, pero vale la pena dedicar algo de tiempo y paciencia para pasar por el proceso tradicional. Por ejemplo, no puedes pagar tu NIE en la oficina donde realizas tu trámite, sino que recibirás los detalles de pago, irás a tu banco local y pagarás la tarifa de NIE de alrededor de €13 en el banco y luego llevarás el recibo de papel de vuelta a la oficina donde obtuviste las instrucciones de pago.

Ve al sitio web a continuación y completa el formulario. Recibirás más instrucciones por correo electrónico. https://sede.administracionespublicas.gob.es/

También puedes solicitar un NIE en la Embajada de España en tu país de origen. A continuación, se muestra el enlace: https://www.exteriores.gob.es/es/EmbajadasConsulados/Paginas/index.aspx

Si lo deseas, puedes autorizar a un abogado asociado de UNIKK HOME Properties a solicitar un NIE en tu nombre. Esto te ahorrará tiempo y te permitirá obtener el número un poco más rápido. Un NIE con autorización de un abogado y un cargo por servicio te costará alrededor de €100 a €150 en total.

Explora la cartera de propiedades de UNIKK HOME

1. Echa un vistazo a nuestras casas en venta: https://unikkhome.com/properties
2. Una vez que hayas seleccionado las propiedades adecuadas, puedes reservar vuelos o coordinar una visita a la propiedad con nuestro agente. Nuestro agente programará las visitas para que puedas ver varias propiedades en sucesión si lo deseas. Además, si tu vuelo llega durante el día, nuestro agente puede encontrarte en el aeropuerto y visitar algunas propiedades el primer día. En UNIKK HOME, nos complace llevarte a recorrer la Costa del Sol para que puedas concentrarte en disfrutar del paisaje y los edificios mientras nosotros nos encargamos de conducir y navegar hacia tus destinos.
3. Conoce a nuestros agentes y encuentra al mejor agente inmobiliario para ayudarte a encontrar la propiedad perfecta para comprar. Nuestro servicio es completamente gratuito para los compradores y nuestro equipo habla más de 15 idiomas.
4. Es importante destacar que nuestros agentes pueden organizar visitas privadas a cualquier propiedad, incluso aquellas que no estén listadas por nosotros. Trabajamos con todos los agentes inmobiliarios y podemos coordinar visitas y obtener llaves para cualquier propiedad en venta. Aunque algunas personas crean que al contactar al agente que listó la propiedad podrían obtener descuentos, etc., esto no es así. El procedimiento es muy claro entre los agentes de la Costa del Sol. Todo lo que necesitas es un agente experimentado y bien conectado de UNIKK HOME.
5. Una vez que hayas encontrado la propiedad que deseas, nuestro agente inmobiliario negociará la oferta con el vendedor en tu nombre. Recomendamos encarecidamente el uso de un abogado para asegurarte de que todos los puntos importantes de la transacción estén cubiertos en la escritura, se soliciten los NIE y se manejen los registros de propiedad sin problemas. Puedes obtener los servicios de un abogado a un precio reducido a través de nosotros. También puedes autorizar a un abogado para que firme la escritura en la notaría en tu nombre si regresas a casa antes de que se pueda reservar al notario para la transacción.

MODELO DE VENTA COLABORATIVA EN LA COSTA DEL SOL: La misma propiedad en las carteras de diferentes agencias.

UNIKK HOME atiende a los clientes compradores de forma gratuita. La comisión es pagada por el vendedor.

Muchos de nuestros clientes desean comprar una vivienda a través de UNIKK HOME, porque como cliente de UNIKK HOME, puedes disfrutar de una amplia gama de beneficios y descuentos.

Debido al modelo de venta colaborativa, muchos de nuestros clientes se han sorprendido por el hecho de que el comprador no es libre de decidir a través de qué agente finalmente realizar la compra.

Aquí tienes un ejemplo:
Un agente de UNIKK HOME muestra al cliente varias propiedades para comprar y sugiere propiedades adicionales para el día siguiente. El comprador puede buscar áreas y propiedades en línea con anticipación y estar en contacto con otros agentes que estén vendiendo las mismas propiedades a través de la venta conjunta. La agencia que primero registra al cliente y organiza una visita a esa propiedad es la agencia a través de la cual el cliente comprará la propiedad si finalmente decide hacerlo.

En muchos países, un cliente puede ver varias propiedades de forma anónima, pero en la Costa del Sol, siempre se informa al vendedor del nombre y apellido del cliente que va a ver la propiedad del vendedor con el agente. Si el cliente ya ha estado en contacto con otra agencia y la otra agencia ya ha registrado al cliente para ver la propiedad, la transacción ya no puede ser gestionada a través de UNIKK HOME, incluso si el cliente expresa su deseo de hacerlo, para disfrutar de los numerosos beneficios para el cliente de UNIKK HOME, y esto sorprenderá a muchos extranjeros. Esta práctica se ha creado para evitar que diferentes agencias lleven al mismo cliente a una propiedad que el cliente ya ha visitado con otro agente.

Puedes hacer una oferta de compra incluso si aún no tienes tu NIE o una preaprobación de préstamo. Además, puedes hacer una oferta y reservar una propiedad incluso antes de verificar toda la documentación porque,

una oferta con un depósito de reserva sirve simplemente para retirar la propiedad del mercado.

La oferta y el depósito de reserva sirven para mostrar al propietario tu compromiso e interés, y evitar que la propiedad sea adquirida por otra persona durante las negociaciones. Tu oferta puede estar sujeta a cualquier condición que requieras, como una diligencia debida exitosa o la obtención de la hipoteca. Por ejemplo, si especificas que tu oferta está sujeta a la verificación de documentos y durante la diligencia debida surge algún problema, puedes retirar tu oferta y recuperar tu depósito. Por otro lado, si indicas que tu oferta está sujeta a la aprobación de la hipoteca y finalmente no se te concede la hipoteca, puedes cancelar la operación de compra y obtener el reembolso del depósito.

El monto del depósito de reserva, que se descontará del precio total acordado por las partes, puede ser el 1% del valor de la propiedad, o 5.000€, o incluso más alto si las partes acuerdan diferentes condiciones. Por lo general, el depósito se paga en la cuenta de la agencia o en la cuenta del abogado del comprador, y se mantiene en custodia para las partes de la operación hasta la finalización de la compra y venta mediante la firma de la escritura notarial.

Si hay otros compradores interesados, el vendedor puede preferir una oferta donde el comprador ya tenga la hipoteca y el financiamiento preconcedido o las condiciones de la oferta sean más beneficiosas para él.

Con UNIKK HOME puedes hacer tu oferta y reserva de forma remota.

Una oferta debe incluir al menos estos elementos:

• Precio
• Forma de pago
• El monto del depósito y si, y en qué circunstancias, será reembolsado.
• Condiciones especiales (hipoteca, inspección de la vivienda).
• Si la venta incluye los muebles (el agente elaborará una lista de los muebles y su valor), o cualquier anexo a la propiedad (plaza de aparcamiento o trastero).

Una vez que el comprador y el vendedor hayan acordado todas las condiciones, y se haya realizado el depósito, la propiedad se retira del mercado y podemos centrarnos en los pasos adicionales para concluir la operación.

¡Atención! Al comprar una casa en la Costa del Sol, es una buena idea utilizar un abogado para redactar las escrituras y asegurarse de que todo vaya según lo planeado. Normalmente, los abogados cobran el 1% del precio de compra.

El agente inmobiliario te explicará todos los detalles de la propiedad y te proporcionará toda la documentación relacionada con la misma. Si lo deseas, también puedes utilizar tu propio abogado para que te ayude.

Es importante verificar si la propiedad está hipotecada o tiene algún impuesto pendiente, como los impuestos municipales (IBI, Basura) o los gastos de comunidad. Si se encuentran tales cargas pendientes, deben solventarse antes de que se concluya la transacción.

Si hay deudas relacionadas con la propiedad, el vendedor debe proporcionar la prueba de pago u otra opción es deducir el monto de las facturas pendientes del precio de compra, dejando al comprador para que realice los pagos. Por lo tanto, incluso si la propiedad está hipotecada o tiene deudas, no es un problema siempre y cuando lo sepas de antemano, ya que todos los saldos pendientes con los bancos u otros acreedores se liquidarán en la notaría.

La documentación comúnmente requerida para ser preparada en esta etapa incluye:

• Nota Simple.
• Certificación catastral electrónica o referencia catastral.
• Últimos recibos del IBI y Basura, y confirmación de estar al día con los pagos o indicación de deuda para retención del precio de venta, si corresponde.
• Certificado de la Comunidad de Propietarios confirmando el pago de cuotas y evaluaciones especiales (en esta etapa, una confirmación simple es suficiente, ya que el Certificado final será emitido días antes de la firma de la escritura).
• Certificado de Eficiencia Energética y su registro ante la Junta de Andalucía.
• Licencia de Primera Ocupación.
• Último recibo de electricidad.
• Último recibo de agua.
• Último recibo de gas.
• Inventario (en caso de que la propiedad se venda con muebles).
• Cantidad pendiente de la hipoteca (si corresponde).

El comprador de vivienda puede realizar una inspección de la propiedad a través de una empresa de evaluación oficial. Esto le dará una imagen confiable del estado de la vivienda, el nivel de construcción y el precio de venta. Para la inspección, se cobrará una tarifa según el valor del apartamento. La empresa de evaluación recopilará la información sobre la vivienda en un libro especial, que quedará en posesión del comprador.

El banco llevará a cabo una tasación adicional si solicitas un préstamo. La evaluación del banco es realizada por una empresa independiente designada por el banco. El gasto de la tasación es pagado por el comprador, y su importe oscila entre 300 € y 2.000 €, dependiendo del tamaño de la propiedad. La valoración tiene en cuenta el estado de la propiedad, la superficie, el vecindario y el precio. El préstamo del banco será proporcional a la valoración de la vivienda. A menudo, la estimación del precio es ligeramente más baja que el precio de mercado.

Una vez que el vendedor y el comprador han acordado el precio y los términos de la venta, y la diligencia debida está lista, es el momento de asegurar la operación y firmar el Contrato Privado de Compraventa («Arras»).

En la práctica común española, un Contrato Privado (Contrato de Compraventa Privado o Arras) se firma aproximadamente 1 mes después del depósito de reserva, pero este plazo puede variar según la complejidad de la transacción y la diligencia debida, desde un mínimo de 2 semanas hasta un máximo de 2 meses después de la reserva. El siguiente paso después del CCP será la firma de la escritura pública final de venta (Escritura).

El Contrato Privado establece nuevamente todos los términos y condiciones de la venta y es legalmente vinculante, conllevando un pago inicial adicional del 10% al 30% del precio de compra acordado por las partes. Este pago inicial suele estar entre el 10% y el 30% del valor de la propiedad y del acuerdo entre las partes, y esta vez se paga en la cuenta del vendedor.

Después de la firma del Contrato Privado, ambas partes están vinculadas, y es muy difícil para el comprador retirarse de la transacción y recibir un reembolso del monto pagado. De manera similar, es un desafío para el vendedor, ya que si decidiera retirarse de la venta, tendría que pagar una penalización y reembolsar al comprador el doble de los montos recibidos.

El Contrato de Compraventa Privado puede ser firmado por el comprador en persona o de forma remota, o por su abogado español con un documento de poder notarial.

Después de que se haya firmado el contrato privado, el comprador y el vendedor firman la Escritura Pública de Compraventa en la oficina del notario. Tanto el comprador como el vendedor deben estar presentes en persona o representados por un abogado a través de un Poder Notarial.

También se deben traer los recibos del impuesto sobre bienes inmuebles (IBI) del año anterior de la propiedad y pruebas de las tarifas pagadas.

La escritura pública de compraventa es revisada por un notario y todos los términos de la venta se registran en ella. Las responsabilidades del notario incluyen certificar la autenticidad formal de las escrituras y actuar como testigo cuando se firma la escritura. El notario también debe asegurarse de que las partes de la venta comprendan el contenido del documento. En España, las escrituras se redactan en papel y cada página de la escritura debe ser firmada en ambos lados por el comprador, el vendedor y el notario. El notario conserva el documento original y entrega copias de la escritura tanto al vendedor como al comprador. El notario confirma la legalidad de la venta con una firma. Deberías pedir una copia de la nueva Escritura tan pronto como la hayas firmado. Normalmente puedes obtenerla mientras esperas.

Los documentos luego se presentan en el registro de la propiedad para el registro de títulos, lo que generalmente lleva tiempo. Una copia registrada y sellada de la escritura original del registro de la propiedad normalmente se puede obtener dentro de unos meses a partir de la fecha de firma de la Escritura. El comprador debe pagar las tarifas de registro de títulos dentro de los 30 días posteriores a la venta. La tarifa del notario se calcula como un porcentaje del precio de compra y generalmente la paga el comprador, así como otros costos de transferencia, que describiremos más adelante.

Si ya existe un préstamo sobre la propiedad que está comprando y desea redimirlo o transferirlo a su nombre, esto solo se hará mediante un notario en el momento de concluir la venta. También estarán presentes representantes de los bancos, con los cuales se debe haber negociado una solución previamente. Si habrá una hipoteca sobre la propiedad, se adjuntará a las Escrituras con las condiciones relacionadas. También deberías leer los términos de la hipoteca en la oficina del notario y verificar que, por ejemplo, la tasa de interés y los plazos de pago sean los acordados. Deberías tomarte tiempo para leer las Escrituras y, si es posible, pedir leer el texto con anticipación a la firma.

Si el comprador no es residente, debe poder demostrar al notario de dónde se obtuvieron los fondos necesarios para comprar la vivienda. Si el dinero se ha transferido desde el extranjero a España, deben tener un certificado del banco que indique que el dinero se transfirió desde el extranjero específicamente con el propósito de comprar una propiedad.

Los bienes inmuebles de propiedad de no residentes y clasificados como segundas viviendas están sujetos a una tributación diferente en comparación con las propiedades residenciales ocupadas por sus propietarios. Por eso, pueden surgir algunos impuestos regulares para los propietarios de propiedades, especialmente para los no residentes, al vender sus segundas viviendas en España. El comprador es responsable de retener los impuestos en nombre del vendedor, pagarlos y proporcionar al vendedor un recibo.

Vendedor Residente o No-Residente?

Al comprar una propiedad en España, siempre debes considerar quién es el vendedor (el estado de residencia del vendedor).

Si una persona es española o extranjera, si una o ambas partes de la venta son extranjeras, y si tienen o no residencia, todo esto afecta a la tributación y la notarización de la venta.

Si compras una vivienda a una persona que no es residente en España, el notario debe retener el 3% del precio de compra como impuesto anticipado (impuesto sobre la renta para no residentes, IRNR), que debe ser pagado a las autoridades. Esta cantidad es una retención anticipada del impuesto a cargo del vendedor por cualquier ganancia de capital. La retención debe hacerse incluso si no hay ganancia real por la venta. Si corresponde, el contribuyente, es decir, el vendedor, presentará una declaración de impuestos adecuada al final de la transacción para recibir un reembolso total o parcial del impuesto retenido. El comprador no tiene que preocuparse por nada más que retener este impuesto y pagar esta parte en la cuenta de la oficina de impuestos. Antes de firmar las escrituras, el notario debe saber cómo se manejará el pago.

La forma más conveniente de hacer esto es firmar un cheque con el 3% del monto de la transacción que se va directamente a las autoridades fiscales. De esta manera, el asunto se resuelve de inmediato y el comprador no tiene que pensar más en ello. Esta retención no es necesaria si el vendedor ha sido propietario de la vivienda durante 10 años antes del 31 de diciembre de 1996. La retención solo se realiza cuando el vendedor no es residente.

7% ITP (IMPUESTO DE TRANSMISIONES PATRIMONIALES) El impuesto de transmisión debe pagarse dentro de los 30 días posteriores a la firma de la escritura pública de venta. También se puede pagar en el momento de la compra.
1% ASESORAMIENTO LEGAL (1% + VAT 21% del precio de la vivienda) En el caso de utilizar los servicios de un gestor o abogado.
0.25% TO 1% GASTOS DE NOTARIA Y REGISTRO Dependiendo del valor de la propiedad.

EJEMPLO DE ADQUISICIÓN DE UNA VIVIENDA DE SEGUNDA MANO

Una propiedad de segunda mano con un precio de 500.000 €

Precio de compra = €500,000
ITP 7% = €35,000
Gastos abogado 1% (+VAT 21%) = €6,051
Gastos de notaría y registro 0.5% = €2,500
Total €543,551 (gastos adicionales €43,551)

La venta de una promoción de obra nueva a menudo comienza antes de que el proyecto haya obtenido un Licencia de Obra. Esto permite al promotor testar el mercado y la atractividad del proyecto. Los tiempos de procesamiento para obtener permisos de construcción varían bastante dependiendo del área en la que se encuentre. En Marbella, es posible que tengas que esperar más tiempo para obtener permisos de construcción; en la zona de Mijas, los permisos a menudo se obtienen más rápidamente; y en Estepona y Benahavís, puedes avanzar con los permisos en un horario mucho más rápido.

Comprar una vivienda de obra nueva en la Costa del Sol es igual de seguro que en cualquier otro lugar. Existen esquemas de garantía diseñados para asegurar que el proyecto progrese y se complete según lo programado.

El proceso es similar al de las propiedades de reventa. La compra generalmente comienza con un depósito de reserva de una cantidad fija de 5.000 € a 15.000 €, dependiendo del precio de la propiedad, pagado ya sea en la cuenta del promotor o en la cuenta del bufete de abogados del cliente. Dependiendo del contrato, el depósito de reserva puede ser reembolsable o no reembolsable si cancelas la reserva.

Después del proceso de diligencia debida, se firma un Contrato de Compra Privado entre el comprador y el promotor y el comprador paga una cantidad adicional acordada, generalmente del 10% al 30% del valor de la propiedad. El depósito de reserva ya pagado se deducirá de esta cantidad.

A medida que avanza la construcción, se paga la próxima cuota, por ejemplo, el 20%. Las cuotas para las propiedades de nueva contrucción en la Costa del Sol pueden ser más concentrados hacia el final de la obra o distribuidas a lo largo de la construcción. Para las cuotas que se pagan de acuerdo con el plan de pagos según fases de la construcción, el promotor debe proporcionar al comprador una garantía bancaria o de seguro de acuerdo con la ley, así como certificados de finalización de las etapas de construcción establecidas. Estos pagos distribuidos durante la construcción generalmente pueden sumar alrededor del 20% al 40% del valor de la propiedad.

El saldo pendiente se pagará en la notaría cuando la construcción esté terminada y las llaves se entreguen al nuevo propietario. Este pago final oscila entre el 50% y el 70% del valor de la propiedad.

Recomendamos que el comprador negocie el contrato de tal manera que se deje un depósito de 5.000 a 30.000 € en la cuenta de fondos del cliente en la escritura formal de venta en caso de que aún queden algunas obras menores o importantes sin terminar en la propiedad. Estas deben ser registradas y documentadas cuidadosamente. Cuando se hayan completado todos los toques finales restantes, el monto se libera de la cuenta de fondos del cliente y se paga directamente al promotor. Esto dará un impulso de velocidad a los toques finales sin comprometer la calidad.

Al considerar la compra de una unidad en una obra nueva, es muy importante solicitar Plan de Pagos donde verás todo el calendario de pagos establecido.

Además del precio de compra de una nueva propiedad, el comprador debe pagar un 10% IVA sobre el precio de compra, honorarios de notaría y registro del 0.25% al 1% del precio de compra, y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) de 1.2% del precio de compra.

EJEMPLO DE COMPRA EN OBRA NUEVA EN ESPAÑA

Una propiedad de obra nueva con un precio de 500.000 €

Precio de compra = €500,000
IVA 10% = €50,000
Gastos abogado 1% (+VAT 21%) = €6,051
Gastos noraría y registro 0.5% = €2,500
Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) 1.2% = €6,000
Total €564,551 (gastos adicionales €64,551)

En la Costa del Sol, puedes comprar y poseer una propiedad por hasta 700.000 € sin tener que pagar impuesto sobre la propiedad en España. El impuesto es progresivo, y los activos que superan los 10 millones de euros están sujetos a un impuesto de hasta el 3,5% del total de los activos en España.

Si una pareja legalmente residente en otro país compra una propiedad por valor de 1.400.000 € con una propiedad conjunta al 50%, su propiedad individual en España será de 700.000 €. Además de esto, cada uno puede tener otros 300.000 € en activos, lo que significa 2 millones de euros en total. Si esto se excede, se debe pagar impuesto sobre la propiedad por el exceso y siempre se cobra el último día del año.

Si una persona está registrada en España y/o permanece en España durante un período bastante continuo de más de 183 días, se considera residente y todos sus activos, no solo en España sino también en otros lugares, por ejemplo, su propiedad y valores en su país de origen, están sujetos a impuesto sobre la propiedad.

Al comprar una propiedad más cara, una cuidadosa planificación fiscal puede ahorrarte dinero. Por ejemplo, puedes comprar una propiedad a nombre de una empresa extranjera propiedad de una persona y alquilar la propiedad de la empresa para su uso personal. El impuesto sobre la propiedad solo se aplica a las personas físicas. Unikk Home cuenta con una red de varios asesores fiscales. Estamos encantados de ayudar con estos asuntos y dirigirte a la persona adecuada.

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